Mieterhöhung erhalten: Prüfen, bevor du zustimmst

Kurzantwort

Die Kurzantwort in vier Sätzen

Zeit für deine Entscheidung hast du bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens, und bis dahin musst du gar nichts tun (§ 558b BGB). Einen förmlichen Widerspruch kennt das Gesetz nicht: Du stimmst zu oder du stimmst nicht zu, und Schweigen gilt als Nichtzustimmung. Prüfe vorher die drei Grenzen — die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein, die Erhöhung darf die Kappungsgrenze von zwanzig Prozent in drei Jahren nicht überschreiten, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt fünfzehn Prozent, und die geforderte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Stimmst du nicht zu, muss dein Vermieter auf Zustimmung klagen und trägt dabei das Prozessrisiko.

Grenzen

Kappungsgrenze und Mietspiegel

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens zwanzig Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens fünfzehn Prozent. Welche Gemeinden zu dieser zweiten Gruppe gehören, legen die Länder durch Rechtsverordnung fest — nachsehen kannst du das bei der Stadt oder Gemeinde, und der Unterschied ist erheblich. Gerechnet wird vom Betrag drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung, und Erhöhungen wegen Modernisierung bleiben bei dieser Rechnung außer Betracht.

Die Kappungsgrenze ist nur die eine Schranke, die ortsübliche Vergleichsmiete die andere. Beide gelten nebeneinander: Auch wenn die Erhöhung unter zwanzig Prozent bleibt, darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nicht überschreiten. Wer bereits über der Vergleichsmiete liegt, muss überhaupt keine Erhöhung hinnehmen.

Begründen kann der Vermieter sein Verlangen auf vier Arten: mit dem Mietspiegel, mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank, mit dem begründeten Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder mit drei vergleichbaren Wohnungen. Existiert am Ort ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte auch dann mitteilen, wenn er anders begründet. Prüfe bei der Einordnung genau: Baujahr, Wohnfläche, Ausstattungsmerkmale und Lage entscheiden über das Feld in der Tabelle, und eine Wohnung ohne Balkon, ohne Aufzug oder mit einfacher Ausstattung landet oft eine Spanne tiefer, als das Schreiben behauptet.

Begründet der Vermieter mit drei Vergleichswohnungen, müssen diese so genau bezeichnet sein, dass du sie identifizieren und überprüfen kannst — Straße, Hausnummer und Lage im Haus gehören dazu, die Namen der Mieter nicht. Wohnungen aus dem eigenen Bestand darf er nennen, sie müssen aber wirklich vergleichbar sein: Eine sanierte Wohnung mit Balkon im selben Haus taugt nicht als Vergleich für eine unsanierte Erdgeschosswohnung zum Hinterhof.

Vorsicht bei der Wohnfläche: Sie ist der Multiplikator für den gesamten Betrag. Weicht die tatsächliche Fläche von der im Vertrag genannten ab, rechnet die Erhöhung auf einer falschen Grundlage — nachmessen lohnt sich, und für die Berechnung zählen Balkone und Dachschrägen nur anteilig.

Folgen

Was passiert, wenn du nicht zustimmst

Ohne deine Zustimmung bleibt es zunächst bei der alten Miete. Der Vermieter muss dann innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf deiner Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen — versäumt er das, ist das Erhöhungsverlangen erledigt und er muss von vorn beginnen. Diese Klagefrist ist der Grund, warum ein Teil der Erhöhungsverlangen im Sande verläuft: Für viele Vermieter steht der Aufwand in keinem Verhältnis zum Ergebnis.

Kommt es zur Klage, geht es vor dem Amtsgericht ausschließlich um die Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist. Das Gericht holt dazu häufig ein Sachverständigengutachten ein, und dieses Gutachten ist regelmäßig der größte Kostenblock des Verfahrens — teurer als beide Anwälte zusammen. Verlierst du, schuldest du die erhöhte Miete rückwirkend ab dem Zeitpunkt, zu dem sie ohne Prozess fällig geworden wäre, und trägst nach dem Unterliegensprinzip die Kosten beider Seiten.

Zahlen solltest du in der Zwischenzeit die alte Miete weiter, und zwar vollständig und pünktlich. Wer aus Protest kürzt, gerät in Zahlungsverzug, und ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten droht die fristlose Kündigung — ein Risiko, das in keinem Verhältnis zur strittigen Differenz steht. Der Streit über die Höhe berührt deine Pflicht zur Zahlung der unstreitigen Miete nicht.

Ein Vergleich ist in dieser Lage häufig das vernünftigste Ergebnis. Viele Zustimmungsprozesse enden mit einer Einigung auf einen Betrag zwischen der alten Miete und der Forderung, oft verbunden mit einer Zusage, für einen bestimmten Zeitraum nicht erneut zu erhöhen. Wer diesen Weg gehen will, sollte ihn früh anbieten — nach Einholung des Gutachtens sind die Kosten bereits entstanden.

Deckung

Wann die Rechtsschutzversicherung zahlt

Der Mietrechtsschutz übernimmt im Rahmen der vereinbarten Deckung Anwalt, Gericht und Sachverständige, wenn dein Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagt oder du die Erhöhung angreifen willst. Gerade hier zählt der Kostenschutz doppelt, weil der Streitwert im Zustimmungsprozess nach dem Jahresbetrag der geforderten Erhöhung berechnet wird und damit klein ausfällt, während das Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein Vielfaches davon kostet.

Über die Deckung entscheidet der Zeitpunkt. Als Rechtsschutzfall gilt der Zugang des Erhöhungsverlangens — liegt er vor Vertragsbeginn oder in der Wartezeit, die im Wohnbereich üblicherweise drei Monate beträgt, gibt es keine Leistung. Ein Streit, der schon läuft, ist nicht mehr versicherbar, und wer den Brief bereits auf dem Küchentisch liegen hat, kommt für diesen Fall zu spät; ein Experte sagt dir das vor dem Abschluss statt nach der Ablehnung.

Bekommst du keine Deckungszusage, ist die Sache nicht zwingend zu Ende: Gegen eine Ablehnung wegen fehlender Erfolgsaussicht steht in den meisten Bedingungswerken der Stichentscheid offen, bei dem dein Anwalt die Rechtslage begründet darlegt. Welche Gründe für eine Ablehnung überhaupt zulässig sind, erklärt Deckungszusage abgelehnt.

Nicht gedeckt ist die Mieterhöhung selbst: Die Versicherung trägt die Kosten des Streits, nicht die Miete. Ebenfalls außen vor bleiben Wohnungen, die du selbst vermietest — dafür gibt es den Vermieterrechtsschutz — und Bauvorhaben am eigenen Grundstück.

Prüfen lassen solltest du vor dem Abschluss, ob die außergerichtliche Vertretung eingeschlossen ist. Ein großer Teil der Mieterhöhungen erledigt sich nämlich mit einem einzigen anwaltlichen Schreiben, das auf einen Formfehler oder eine falsche Einordnung im Mietspiegel hinweist — ohne dass je eine Klage bei Gericht eingeht.

Das passt dazu