Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück
Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück
Sechs Monate gelten in der Rechtsprechung meist als angemessene Prüffrist. Danach gehört die Kaution dir — hier steht, wofür der Vermieter etwas einbehalten darf und wie du den Rest zurückholst.
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- Nach dem Auszug darf der Vermieter die Kaution nur so lange einbehalten, wie er für die Prüfung seiner Ansprüche braucht; die Rechtsprechung geht meist von etwa sechs Monaten aus.
- Abziehen darf er nur berechtigte Forderungen — Mietrückstand, echte Schäden, offene Nebenkosten.
- Normale Abnutzung gehört nicht dazu.
- Der Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren.
Kurzantwort
Die Kurzantwort in vier Sätzen
Einbehalten darf der Vermieter die Kaution nur für die Dauer einer angemessenen Prüffrist, und die Rechtsprechung geht dabei meist von etwa sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung aus. Innerhalb dieser Zeit muss er dir sagen, welche Ansprüche er gegen dich hat und mit welchem Betrag er aufrechnet — ein pauschales Schweigen genügt nicht. Abziehen darf er nur berechtigte Forderungen: Mietrückstände, nachweisbare Schäden über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus und offene Betriebskosten. Zahlt er danach nicht, forderst du den Betrag schriftlich mit Frist an, und erst danach lohnt der Gang zum Anwalt.
Prüffrist
Wie lange der Vermieter prüfen darf
Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution gibt es nicht — im BGB steht kein Datum. Die Gerichte gestehen dem Vermieter deshalb eine angemessene Überlegungs- und Prüffrist zu, und als Richtwert hat sich in der Rechtsprechung eine Spanne um sechs Monate herausgebildet. Kürzer kann die Frist sein, wenn die Wohnung beanstandungsfrei übergeben wurde und keine Abrechnung mehr aussteht; länger nur, wenn der Vermieter dafür einen konkreten Grund benennt.
Der Fristlauf beginnt mit der Rückgabe der Wohnung, nicht mit dem Ende des Mietvertrags auf dem Papier. Übergibst du die Schlüssel vor dem letzten Miettag, zählt der Tag der Übergabe. Sinnvoll ist deshalb ein Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen und einer Liste der festgestellten Punkte, von beiden Seiten unterschrieben — es ist das wichtigste Beweisstück im späteren Streit, und zwar für beide Richtungen.
Die Kaution selbst darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Zahlbar ist sie in drei gleichen Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB). Verlangt dein Vertrag mehr oder eine Zahlung in einer Summe, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, und den zu viel gezahlten Teil kannst du sofort zurückfordern — auch während des laufenden Mietverhältnisses. Angelegt werden muss das Geld getrennt vom Vermögen des Vermieters, sodass es in einer Insolvenz nicht in die Masse fällt.
Die Form der Sicherheit ändert an alldem wenig. Ob du Bargeld auf ein Kautionskonto überwiesen, ein verpfändetes Sparbuch übergeben oder eine Bürgschaft gestellt hast: Prüffrist, Abrechnungspflicht und Verjährung laufen gleich. Bei einer Bürgschaft musst du zusätzlich darauf achten, dass der Vermieter die Bürgschaftsurkunde nach der Abrechnung herausgibt, sonst bleibt der Bürge im Risiko. Bei einer Kautionsbürgschaft eines Anbieters gilt dasselbe gegenüber dem Versicherer, der die Bürgschaft gestellt hat.
Eine zweite Frist läuft gegen den Vermieter, und sie ist deutlich schärfer: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wer also nach acht Monaten plötzlich mit Kratzern im Parkett kommt, ist zu spät, selbst wenn der Schaden echt ist. Diese kurze Verjährung ist der wirksamste Hebel gegen eine Verzögerungstaktik, und sie wird häufig übersehen.
Abzüge
Wofür er einbehalten darf und wofür nicht
Aufrechnen darf der Vermieter nur mit Forderungen, die ihm tatsächlich zustehen und die er beziffern kann. Der entscheidende Trennstrich verläuft zwischen Schaden und Abnutzung: Was durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entsteht, ist mit der Miete abgegolten und wird nicht ersetzt. Erst was darüber hinausgeht, ist ein Schaden — und den muss der Vermieter beweisen, nicht du.
| Position | Darf abgezogen werden? |
|---|---|
| Offene Mietzahlungen | Ja, unstreitige Rückstände darf der Vermieter verrechnen. |
| Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung | Ja, sobald die Abrechnung vorliegt und fällig ist. |
| Zerbrochene Scheibe, beschädigte Tür | Ja, sofern der Schaden nachweisbar in deiner Mietzeit entstanden ist. |
| Laufspuren im Teppich, vergilbte Tapete | Nein, das ist vertragsgemäße Abnutzung nach langer Wohndauer. |
| Übliche Dübellöcher | Nein, Bilder und Regale gehören zum normalen Wohnen; nur eine ungewöhnliche Zahl kann ein Schaden sein. |
| Nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen | Nur wenn die Klausel im Mietvertrag wirksam ist — viele sind es nicht. |
| Endreinigung | Nur bei besenrein übergebener Wohnung nicht; grobe Verschmutzung darf er beseitigen lassen. |
| Verwaltungsaufwand für die Abrechnung | Nein, eigene Verwaltungskosten trägt der Vermieter selbst. |
Die Beweislast liegt beim Vermieter, und zwar in doppelter Hinsicht: Er muss darlegen, dass der Schaden existiert, und dass er in deiner Mietzeit entstanden ist. Genau daran scheitern viele Abzüge, wenn beim Einzug kein Protokoll geführt wurde — dann lässt sich nämlich nicht mehr klären, ob der Fleck im Parkett schon vorher da war. Fotografiere die Wohnung am Tag der Rückgabe vollständig, mit Datum, auch wenn ein Protokoll erstellt wird. Eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag ändert die Verteilung übrigens nur für kleine Instandhaltungen an Gegenständen deines häufigen Zugriffs und nur bis zu einer im Vertrag genannten Grenze je Einzelfall und Jahr; sie ist kein Freibrief für beliebige Abzüge.
Bei den Schönheitsreparaturen hat die Rechtsprechung in den vergangenen Jahren viele Klauseln gekippt. Starre Fristenpläne, die ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand eine Renovierung verlangen, sind unwirksam, ebenso Endrenovierungspflichten und Quotenabgeltungsklauseln. Wurde dir die Wohnung unrenoviert übergeben, trifft dich die Renovierungspflicht ohne angemessenen Ausgleich in der Regel gar nicht. Prüfen lassen solltest du die Klausel im Wortlaut, bevor du renovierst — nach dem Streichen ist das Geld ausgegeben. Mehr dazu steht unter Schönheitsreparaturen.
Sonderfall
Der Sonderfall Nebenkostenabrechnung
Steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten — aber nur einen Teil, nicht die gesamte Summe. Als Maßstab dient die zu erwartende Nachzahlung, üblicherweise geschätzt anhand der Abrechnungen der Vorjahre. Wer drei Monatsmieten hinterlegt hat und eine Nachforderung im Umfang einer üblichen Jahresabrechnung erwartet, bekommt den weit überwiegenden Rest sofort.
Zeitlich ist der Vermieter dabei nicht frei. Abrechnen muss er bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB) — versäumt er das, ist die Nachforderung in aller Regel ausgeschlossen und der einbehaltene Teil sofort fällig. Der Umzug ändert daran nichts: Auch der ausgezogene Mieter bekommt seine Abrechnung, und dieselben Fristen gelten. Was in dieser Abrechnung häufig falsch ist, steht unter Nebenkostenabrechnung falsch.
Zwei Konstellationen führen regelmäßig zu Streit. Erstens der Vermieter, der den Einbehalt nie beziffert, sondern nur ankündigt, es sei noch etwas offen — eine solche Ankündigung ohne Zahl ist keine Aufrechnung und hält den Anspruch nicht auf. Zweitens der Vermieter, der nach der Abrechnung den Rest nicht auszahlt, weil sich angeblich neue Punkte ergeben haben. Nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährung für Schäden an der Mietsache (§ 548 BGB) ist damit meist kein Blumentopf mehr zu gewinnen.
Sinnvoll ist in dieser Lage eine Teilabrechnung: Du forderst den Vermieter schriftlich auf, den unstreitigen Teil sofort auszuzahlen und den einbehaltenen Rest zu beziffern und zu begründen. Reagiert er, hast du eine Grundlage für die weitere Auseinandersetzung; reagiert er nicht, dokumentiert dein Schreiben den Verzug. Beides ist besser, als still auf die Abrechnung zu warten, die vielleicht nie kommt.
| Zeitpunkt | Was passiert |
|---|---|
| Tag der Rückgabe | Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Fristbeginn für Prüfung und Verjährung. |
| Bis sechs Monate | Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Mietsache (§ 548 BGB). |
| Etwa sechs Monate | Ende der üblichen Prüffrist, Abrechnung und Auszahlung des unstreitigen Teils. |
| Bis zwölf Monate | Frist des Vermieters für die letzte Betriebskostenabrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). |
| Drei Jahre | Verjährung deines Rückzahlungsanspruchs zum Ende des dritten Jahres (§ 195 BGB). |
Muster
Musterschreiben zur Aufforderung
Kopiere den folgenden Text, ersetze die Angaben in eckigen Klammern und schicke das Schreiben nachweisbar an deinen früheren Vermieter oder die Hausverwaltung. Eine Mahnung mit klarer Frist ist die Voraussetzung dafür, dass Verzug eintritt — und erst im Verzug schuldet dir der Vermieter Zinsen und die Kosten der weiteren Rechtsverfolgung.
[Vorname und Nachname], [Straße und Hausnummer], [Postleitzahl und Ort] — An [Vermieter oder Hausverwaltung], [Anschrift] — [Ort], [Datum]. Betreff: Rückzahlung der Mietkaution für die Wohnung [Anschrift der früheren Wohnung, Lage im Haus], Mietverhältnis vom [Beginn] bis [Ende]. Sehr geehrte Damen und Herren, das oben genannte Mietverhältnis endete am [Datum], die Wohnung habe ich Ihnen am [Datum der Rückgabe] übergeben. Bei Mietbeginn habe ich eine Kaution in Höhe von [Betrag] geleistet, die bis heute nicht abgerechnet und nicht ausgezahlt wurde. Die Ihnen zustehende Prüffrist ist inzwischen abgelaufen; Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sind zudem nach § 548 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe verjährt. Ich fordere Sie daher auf, die Kaution einschließlich der aufgelaufenen Zinsen bis zum [Datum, in der Regel vierzehn Tage nach diesem Schreiben] auf mein Konto [IBAN] bei [Kreditinstitut] zu überweisen. Sofern Sie einen Teilbetrag wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurückbehalten wollen, bitte ich um Mitteilung, für welchen Abrechnungszeitraum und in welcher Höhe dies geschieht; den unstreitigen Restbetrag zahlen Sie bitte innerhalb der genannten Frist aus. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist werde ich anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und die dadurch entstehenden Kosten als Verzugsschaden geltend machen. Mit freundlichen Grüßen, [Unterschrift], [Vorname und Nachname].
- Unterlagen zusammensuchen Mietvertrag mit der Kautionsvereinbarung, Zahlungsnachweis, Übergabeprotokoll und die letzte Betriebskostenabrechnung.
- Prüffrist abwarten Vor Ablauf von etwa sechs Monaten nach Rückgabe hat eine Mahnung wenig Wirkung, danach steht sie auf sicherem Boden.
- Schriftlich auffordern Setze eine Frist von vierzehn Tagen und nenne dein Konto. Ohne Frist tritt kein Verzug ein.
- Nachweisbar versenden Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen, Kopie für die eigenen Unterlagen.
- Teilbeträge einfordern Nennt der Vermieter Abzüge, verlange die Belege dazu und zahle nur den wirklich streitigen Teil ab.
- Anwalt einschalten Reagiert er nicht, übernimmt ein Anwalt die Durchsetzung; im Verzug trägt der Vermieter diese Kosten.
Deckung
Wann die Rechtsschutzversicherung zahlt
Der Mietrechtsschutz trägt im Rahmen der vereinbarten Deckung Anwalt, Gericht und Sachverständige, wenn du deine Kaution einklagen musst — und er gilt auch dann noch, wenn du längst ausgezogen bist, solange der Vertrag im Zeitpunkt des Streits bestand. Versichert ist das Mietverhältnis über seinen gesamten Lebenszyklus, von der Vertragsunterzeichnung bis zur letzten Abrechnung nach dem Auszug. Kündige deinen Rechtsschutz deshalb nicht am Tag des Umzugs, sondern erst, wenn Kaution und Nebenkosten abgewickelt sind.
Der Zeitpunkt entscheidet über die Deckung. Als Rechtsschutzfall gilt der Verstoß, mit dem der Streit begann — bei der Kaution regelmäßig die Weigerung oder das Verstreichenlassen der Zahlung. Liegt dieser Zeitpunkt vor Vertragsbeginn oder in der Wartezeit, die im Wohnbereich üblicherweise drei Monate beträgt, gibt es keine Deckung. Ein Streit, der schon läuft, ist nicht mehr versicherbar; ein Experte sagt dir das vor dem Abschluss und nicht erst nach der Ablehnung. Wie die Wartezeit im Einzelnen wirkt, steht unter Wartezeit.
Wirtschaftlich ist der Kautionsstreit ein typischer Fall, in dem das Kostenrisiko den Anspruch erdrückt. Der Streitwert entspricht der einbehaltenen Summe und ist damit meist gering, die gesetzlichen Anwalts- und Gerichtsgebühren stehen dazu in einem ungünstigen Verhältnis, und kommt es auf den Zustand der Wohnung an, ordnet das Gericht ein Sachverständigengutachten an, das den Streitwert schnell übersteigt. Wer den Kostenschutz hat, kann diesen Weg gehen; wer ihn nicht hat, verzichtet oft auf berechtigtes Geld.
Nicht gedeckt ist die Kaution selbst: Die Versicherung finanziert die Auseinandersetzung, nicht die Forderung. Ebenfalls außen vor bleiben Streitigkeiten um Wohnungen, die du selbst vermietest — dafür gibt es den Vermieterrechtsschutz — sowie alles, was seinen Ursprung vor Vertragsbeginn hat.
Prüfen lassen solltest du vor dem Abschluss zwei Punkte im Bedingungswerk: ob die außergerichtliche Vertretung eingeschlossen ist und ob es eine Mindeststreitwertgrenze gibt, unterhalb derer der Versicherer nicht eintritt. Beim Kautionsstreit sind die Beträge klein, und genau dort entscheidet dieses Detail darüber, ob dir die Deckung im Ernstfall etwas nützt.
Das passt dazu
Fragen
Häufige Fragen
Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Er darf eine angemessene Prüffrist beanspruchen; die Rechtsprechung geht meist von etwa sechs Monaten aus. Einen Teil darf er länger einbehalten, wenn eine Nebenkostenabrechnung aussteht.
Darf der Vermieter die Kaution wegen offener Nebenkosten zurückhalten?
Nur einen angemessenen Teil in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung, nicht die gesamte Summe. Den unstreitigen Rest muss er auszahlen.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Fordere den Betrag schriftlich mit einer Frist von vierzehn Tagen an. Reagiert er nicht, tritt Verzug ein und ein Anwalt kann die Forderung durchsetzen.
Muss die Kaution verzinst werden?
Ja, der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen zu üblichen Zinsen anlegen. Die Zinsen stehen dir zu und erhöhen die Rückzahlung.
Darf der Vermieter Dübellöcher von der Kaution abziehen?
Übliche Dübellöcher gehören zur vertragsgemäßen Abnutzung und sind nicht zu ersetzen. Nur eine ungewöhnlich hohe Zahl oder Löcher in Fliesenspiegeln können anders zu bewerten sein.
Wann verjährt mein Anspruch auf die Kaution?
In drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§ 195 BGB). Warte trotzdem nicht so lange.
Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?
Nein, ein solches Abwohnen der Kaution ist unzulässig und begründet Zahlungsverzug. Im schlimmsten Fall droht deswegen die fristlose Kündigung.
Was gilt, wenn der Vermieter die Wohnung verkauft hat?
Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein und haftet für die Kaution. Zahlt er nicht, bleibt daneben der frühere Vermieter in der Verantwortung.
Fachlich geprüft von: Daniel Terruhn
Kundenberater · Geprüfter Versicherungsfachmann (IHK)
Die Beiträge erklären die allgemeine Rechts- und Marktlage und ersetzen weder eine Rechtsberatung noch eine individuelle Versicherungsberatung.
Stand: · Zuletzt aktualisiert am
Quellen und Rechtsgrundlagen6
- § 551 BGB — Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Nettokaltmieten, Ratenzahlung und getrennte Anlage
- § 548 BGB — sechsmonatige Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters ab Rückgabe
- § 556 Abs. 3 BGB — Abrechnungsfrist von zwölf Monaten für die Betriebskosten
- § 195 BGB — dreijährige Regelverjährung des Rückzahlungsanspruchs
- § 286 BGB — Verzug durch Mahnung mit Fristsetzung
- § 538 BGB — Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nicht zu ersetzen
Zuletzt geprüft: 18.08.2026
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