Als Vermieter kündigen
Als Vermieter kündigen: Ohne Grund geht es nicht
Ohne Grund kann ein Vermieter nicht kündigen — und der Grund muss im Schreiben stehen. Beantworte kurz ein paar Fragen, ein Experte sagt dir, welcher Schutz zu deinen Einheiten passt.
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- Eine Vermieterkündigung braucht immer einen gesetzlichen Grund: Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung oder Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 BGB).
- Die ordentliche Frist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren sechs und nach acht Jahren neun Monate.
- Fristlos geht es nur bei schweren Pflichtverletzungen, vor allem bei Zahlungsverzug.
Kurzantwort
Die Kurzantwort in vier Sätzen
Drei Monate Kündigungsfrist gelten am Anfang, nach fünf Jahren Mietdauer werden sechs und nach acht Jahren neun Monate daraus (§ 573c BGB). Kündigen darfst du nur mit einem berechtigten Interesse: Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung des Mieters oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks (§ 573 BGB). Der Grund gehört ins Kündigungsschreiben, denn nachschieben lässt er sich vor Gericht praktisch nicht. Fristlos kündigen kannst du nur bei einer schweren Pflichtverletzung, in der Praxis vor allem bei Zahlungsverzug von zwei Monatsmieten.
Wohnraummietrecht ist Mieterschutzrecht, und das prägt jeden Schritt. Eine Kündigung ohne Grund ist unwirksam, auch wenn beide Seiten im Vertrag etwas anderes vereinbart haben. Anders liegt es nur bei Gewerberaum und bei einer Einliegerwohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus, wo eine erleichterte Kündigung ohne berechtigtes Interesse möglich ist — dann allerdings mit einer um drei Monate verlängerten Frist.
Die meisten Kündigungen scheitern nicht am Grund, sondern an der Form. Fehlende Unterschrift eines Miteigentümers, ein nicht angeschriebener Mitmieter, eine Begründung in Textbausteinen, kein Nachweis über den Zugang: Jeder dieser Punkte kostet dich Monate, weil die Frist erst mit einer wirksamen Kündigung neu beginnt.
Gründe
Die zulässigen Kündigungsgründe
Drei Gründe nennt das Gesetz ausdrücklich, und praktisch jeder Fall lässt sich einem davon zuordnen (§ 573 Abs. 2 BGB). Eigenbedarf ist der häufigste, die erhebliche Vertragsverletzung der konfliktreichste, die Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung der seltenste und schwierigste. Alles, was sich keinem dieser Gründe zuordnen lässt, trägt keine Kündigung — auch nicht der Wunsch, teurer neu zu vermieten.
Eigenbedarf
Du brauchst die Wohnung für dich, einen Angehörigen deines Haushalts oder einen Familienangehörigen. Die begünstigte Person und ihr Interesse müssen im Schreiben konkret benannt sein.
Eigenbedarf im Detail →Vertragsverletzung
Anhaltend unpünktliche Zahlungen, unerlaubte Untervermietung, nachhaltige Störung des Hausfriedens, erhebliche Beschädigung der Wohnung. In der Regel ist eine vorherige Abmahnung nötig.
Wirtschaftliche Verwertung
Die Fortsetzung des Mietverhältnisses hindert dich an einer angemessenen Verwertung und bringt dir erhebliche Nachteile. Höhere Mieteinnahmen allein genügen dafür ausdrücklich nicht.
Beim Eigenbedarf ist der begünstigte Personenkreis enger, als viele annehmen. Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Angehörige des eigenen Haushalts zählen regelmäßig dazu, entferntere Verwandte nur bei enger persönlicher Verbundenheit. Der Bedarf muss echt sein und über den Zeitpunkt der Räumung hinaus bestehen: Ziehst du oder die benannte Person nach dem Auszug nicht ein, drohen Schadensersatzansprüche des Mieters für Umzug, Maklerkosten und Mietdifferenz.
Bei der Vertragsverletzung entscheidet die Dokumentation. Verspätete Zahlungen gehören in eine Tabelle mit Soll- und Ist-Datum, Lärmbeschwerden in ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit, Dauer und Zeugen, Schäden auf Fotos mit Datum. Eine Abmahnung, die den Vorwurf konkret bezeichnet und ein bestimmtes Verhalten verlangt, ist bei der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung fast immer Voraussetzung — und sie ist zugleich das Beweisstück, auf das sich das Gericht später stützt.
Die Verwertungskündigung ist der schwierigste der drei Gründe. Sie verlangt, dass dir durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen, etwa weil ein Gebäude nicht mehr wirtschaftlich sanierbar ist. Gerichte legen diesen Maßstab streng aus, und der bloße Wunsch nach einem besseren Verkaufspreis trägt eine Kündigung nicht.
Wege
Ordentlich oder fristlos
Die ordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen Frist, die fristlose sofort. Fristlos geht nur bei einem wichtigen Grund, der die Fortsetzung unzumutbar macht (§ 543 BGB) — in der Praxis fast ausschließlich bei Zahlungsverzug, bei erheblicher Gefährdung der Mietsache oder bei schwerwiegenden Beleidigungen und Bedrohungen. Der Zahlungsverzug ist gesetzlich definiert: zwei aufeinanderfolgende Termine mit ganz oder zu einem erheblichen Teil offener Miete oder insgesamt zwei Monatsmieten Rückstand (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Bei Zahlungsverzug solltest du beide Kündigungen in einem Schreiben aussprechen. Der Mieter kann die fristlose Kündigung nämlich abwenden, indem er den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nachzahlt; diese Schonfristzahlung wirkt allerdings nur einmal in zwei Jahren. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung bleibt nach der Rechtsprechung bestehen und trägt das Räumungsverfahren weiter.
Ordentliche Kündigung
- Berechtigtes Interesse nach § 573 BGB erforderlich
- Frist von drei, sechs oder neun Monaten
- Widerspruch des Mieters wegen Härte möglich
- Vorherige Abmahnung bei Pflichtverletzung im Regelfall nötig
Fristlose Kündigung
- Wichtiger Grund erforderlich, meist Zahlungsverzug
- Wirkt sofort, ohne Auslauffrist
- Schonfristzahlung kann sie unwirksam machen
- Sollte immer mit einer ordentlichen Kündigung verbunden werden
Eine Kündigung ersetzt keine Räumung. Zieht der Mieter nach Ablauf der Frist nicht aus, brauchst du eine Räumungsklage und ein vollstreckbares Urteil; ein Schlüsselaustausch oder das Abstellen der Heizung ist verbotene Eigenmacht und macht dich schadensersatzpflichtig. Wie ein solches Verfahren abläuft und was es kostet, steht unter Mietnomaden und im Prozesskostenrechner.
Eine Zwischenform kennt das Gesetz ebenfalls: die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist nach § 573d BGB. Sie greift etwa bei Mietverhältnissen mit einem Erben oder bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde, und arbeitet mit einer Frist von drei Monaten. Für den Regelfall der Wohnraummiete bleibt es jedoch bei der Entscheidung zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung.
Fristen
Die Fristen nach Mietdauer
Drei Monate, sechs Monate, neun Monate — die Kündigungsfrist des Vermieters staffelt sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB). Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Für den Mieter bleibt es dagegen bei drei Monaten, egal wie lange er wohnt; eine vertragliche Verlängerung zu seinen Lasten ist unwirksam.
| Dauer des Mietverhältnisses | Frist für den Vermieter |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | Drei Monate, Zugang bis zum dritten Werktag des Monats. |
| Über 5 Jahre | Sechs Monate. |
| Über 8 Jahre | Neun Monate. |
| Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus | Erleichterte Kündigung ohne berechtigtes Interesse möglich, Frist verlängert sich um drei Monate (§ 573a BGB). |
| Widerspruch des Mieters | Bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). |
Rechne rückwärts, wenn du die Wohnung zu einem festen Termin brauchst. Bei einem Mietverhältnis über acht Jahre und einem gewünschten Einzug zum Jahresende muss die Kündigung spätestens Anfang März zugehen — und bis dahin muss der Eigenbedarf bereits feststehen und begründbar sein. Wer diese Rückrechnung unterlässt, kündigt zu spät und verschiebt den eigenen Umzug um Monate.
Der Zugang ist der Punkt, an dem die Frist überhaupt erst startet. Beweisbar zugestellt wird eine Kündigung durch Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten, der das Schreiben vorher gelesen hat, den Einwurf mit Datum und Uhrzeit notiert und im Prozess als Zeuge auftreten kann. Ein Übergabe-Einschreiben ist untauglich, weil ein Mieter es schlicht nicht abholen muss. Die Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen kommt dazu: Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum und dem Verkauf an einen neuen Eigentümer ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung für mindestens drei Jahre gesperrt, in vielen Bundesländern durch Verordnung für bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).
Form
Formfehler, die jede Kündigung kippen
Formfehler sind die häufigste Ursache dafür, dass eine inhaltlich berechtigte Kündigung vor Gericht scheitert. Die Kündigung ist schriftlich zu erklären, eigenhändig zu unterschreiben und muss den Grund so darlegen, dass der Mieter ihn prüfen kann (§ 568, § 573 Abs. 3 BGB). E-Mail, Fax, Messenger und Textform genügen nicht — auch dann nicht, wenn der Mieter antwortet und den Erhalt bestätigt.
- Alle Vermieter unterschreiben Gehört die Wohnung mehreren Personen, etwa Eheleuten oder einer Erbengemeinschaft, müssen alle unterschreiben oder eine Originalvollmacht beiliegen. Fehlt sie, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen.
- Alle Mieter ansprechen Stehen mehrere Personen im Vertrag, ist die Kündigung an jede einzeln zu richten und jeder zuzustellen. Ein gemeinsamer Briefumschlag reicht nicht.
- Grund konkret benennen Bei Eigenbedarf die begünstigte Person und ihr Interesse, bei Zahlungsverzug die Rückstände Monat für Monat mit Sollmiete, Zahlungseingang und Differenz.
- Auf das Widerspruchsrecht hinweisen Der Hinweis auf Form und Frist des Widerspruchs nach § 574b BGB gehört ins Schreiben. Fehlt er, kann der Mieter den Widerspruch noch im Räumungsprozess erklären.
- Zugang beweisbar machen Einwurf-Einschreiben oder Bote mit Zeugenstellung, mit Datum und Uhrzeit dokumentiert.
- Verwalter legitimieren Kündigt eine Hausverwaltung, gehört die Originalvollmacht ins Kuvert, sonst ist die Zurückweisung vorprogrammiert.
Ein Kündigungsgrund, der im Schreiben nicht steht, ist im Prozess praktisch verloren. Nachschieben lassen sich nur Gründe, die nachträglich entstanden sind, und auch das nur eingeschränkt. Deshalb lohnt sich der anwaltliche Blick vor dem Versand mehr als jede Verteidigung danach: Eine unwirksame Kündigung kostet dich die gesamte Frist noch einmal, und in dieser Zeit läuft das Mietverhältnis unverändert weiter.
Widerspruch
Widerspruch des Mieters und Härtefall
Bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter der ordentlichen Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet (§ 574, § 574b BGB). Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und die Härtegründe benennen. Hast du im Kündigungsschreiben nicht auf dieses Recht hingewiesen, kann er den Widerspruch noch im Räumungsprozess nachholen.
Als Härtegründe kommen hohes Alter, schwere Krankheit, eine Schwangerschaft, eine bevorstehende Prüfung, eine sehr lange Mietdauer und fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum in Betracht. Das Gericht wägt ab: Auf der einen Seite dein Erlangungsinteresse, auf der anderen die Folgen für den Mieter. Diese Verfahren sind aufwendig, weil sie über Tatsachen geführt werden und nicht über Rechtsfragen — häufig kommt ein ärztliches Gutachten dazu, und beide Seiten benennen Zeugen.
Zwei weitere Pflichten übersehen Vermieter regelmäßig. Steht im selben Haus eine vergleichbare Wohnung leer oder wird sie bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei, musst du sie dem gekündigten Mieter anbieten; ein Versäumnis kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. Und fällt der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist weg, musst du das dem Mieter mitteilen — die Kündigung wird dann hinfällig.
Endet das Verfahren mit einem Vergleich, ist das oft die wirtschaftlich beste Lösung. Ein Auszugstermin mit Räumungsfrist, ein Verzicht auf Rückstände oder ein Umzugskostenzuschuss kosten meist weniger als zwei weitere Instanzen. Wie Mieter die Gegenseite sehen, kannst du unter Eigenbedarfskündigung und Mietrechtsschutz nachlesen — für Verhandlungen ist dieser Blick nützlicher als jede Drohkulisse.
Deckung
Wann die Rechtsschutzversicherung zahlt
Der Vermieterrechtsschutz trägt im Rahmen der vereinbarten Deckung die Kosten rund um die Kündigung: die anwaltliche Prüfung und Formulierung des Kündigungsschreibens, den Schriftwechsel mit dem Mieter, die Räumungsklage, die Gerichtskosten und ein gerichtlich angeordnetes Sachverständigengutachten im Härtefallstreit. Der Mietrechtsschutz für die selbst bewohnte Wohnung greift für vermietete Objekte nicht — vermietest du, brauchst du den eigenen Baustein.
Besonders wertvoll ist die Deckung vor dem Versand. Eine Kündigung, die an einer fehlenden Unterschrift oder einer zu dünnen Begründung scheitert, kostet dich die volle Frist ein zweites Mal. Ein Anwalt prüft Grund, Adressaten, Fristberechnung und Zustellweg, bevor der Brief das Haus verlässt. Den Anwalt wählst du selbst — die freie Anwaltswahl ist gesetzlich garantiert, der Versicherer darf empfehlen, aber nicht vorschreiben.
Nicht gedeckt sind die ausgefallene Miete, die Instandsetzung der Wohnung und in aller Regel die Kosten der eigentlichen Zwangsräumung. Ebenso wenig versicherbar ist ein Fall, der schon läuft: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des auslösenden Verstoßes, bei Zahlungsverzug also der erste offene Termin, bei Eigenbedarf der Entschluss und die Ankündigung. Liegt dieser Zeitpunkt vor Vertragsbeginn oder in der üblichen Wartezeit von drei Monaten, ist der Fall vorvertraglich und ausgeschlossen. Ein Experte sagt dir vorher, was dein Bedingungswerk hergibt, statt dass du es aus einer Ablehnung erfährst. Wer die Rechnung am Ende trägt, steht unter Anwaltskosten: Wer sie am Ende trägt.
Ein paar Fragen beantworten
Wie viele Einheiten du vermietest, wie lange das Mietverhältnis läuft und ob bereits etwas offen ist.
Ein Experte sieht sich das an
Er ordnet deine Situation ein und sagt dir, welche Einheiten in den Vertrag gehören und wo dein Bedingungswerk Grenzen hat.
Antwort per WhatsApp
In der Regel noch am selben Werktag, unverbindlich und ohne dass dich danach jemand anruft, wenn du das nicht willst.
Das passt dazu
Fragen
Häufige Fragen
Welche Kündigungsgründe hat ein Vermieter?
Vor allem Eigenbedarf, erhebliche Vertragsverletzung des Mieters und die Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Ohne Grund ist eine Kündigung unwirksam.
Kann ich als Vermieter ohne Grund kündigen?
Bei Wohnraum nein. Eine Ausnahme gilt für die Einliegerwohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus, dort verlängert sich die Frist dafür um drei Monate.
Wie lang ist meine Kündigungsfrist als Vermieter?
Drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats zugehen.
Muss die Kündigung schriftlich sein?
Ja, schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter. E-Mail, Fax oder Messenger genügen nicht, auch wenn der Mieter den Erhalt bestätigt.
Reicht es, wenn ich nur einen von zwei Mietern anschreibe?
Nein. Stehen mehrere Personen im Vertrag, muss die Kündigung an jede einzeln gerichtet und jeder zugestellt werden, sonst ist sie unwirksam.
Kann ich einen Kündigungsgrund später nachschieben?
Praktisch nicht. Nur nachträglich entstandene Gründe lassen sich einbringen, und auch das nur eingeschränkt. Der Grund gehört deshalb vollständig ins Kündigungsschreiben.
Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?
Er kann bis zwei Monate vor Beendigung schriftlich Widerspruch einlegen und die Fortsetzung wegen besonderer Härte verlangen. Über die Abwägung entscheidet das Gericht.
Darf ich kündigen, um teurer neu zu vermieten?
Nein. Höhere Mieteinnahmen allein sind kein berechtigtes Interesse und tragen weder die Verwertungskündigung noch eine andere Kündigung.
Wie stelle ich die Kündigung beweisbar zu?
Per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten, der den Inhalt kennt und Einwurf mit Datum und Uhrzeit bezeugen kann. Ein Übergabe-Einschreiben ist untauglich.
Gilt nach dem Verkauf einer Eigentumswohnung eine Sperrfrist?
Ja. Nach Umwandlung und Verkauf ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung mindestens drei Jahre gesperrt, per Landesverordnung bis zu zehn Jahre.
Fachlich geprüft von: Nils Schwarz
Geprüfter Fachberater
Die Beiträge erklären die allgemeine Rechts- und Marktlage und ersetzen weder eine Rechtsberatung noch eine individuelle Versicherungsberatung.
Stand: · Zuletzt aktualisiert am
Quellen und Rechtsgrundlagen9
- § 573 BGB — berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung
- § 573a BGB — erleichterte Kündigung bei Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus
- § 573c BGB — Kündigungsfristen von drei, sechs und neun Monaten
- § 574 und § 574b BGB — Widerspruch des Mieters wegen Härte, Frist zwei Monate vor Beendigung
- § 577a BGB — Kündigungssperrfrist bei umgewandeltem Wohnungseigentum
- § 568 BGB — Schriftform der Kündigung und Hinweis auf das Widerspruchsrecht
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB — Schonfristzahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage
- § 174 BGB — Zurückweisung bei fehlender Vollmacht
Zuletzt geprüft: 18.08.2026
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